销售减速业绩承压 现金流紧绷的房企如何“笑着活下去”?

2018年11月09日04时56分内容来源:华夏时报

销售减速业绩承压 现金流紧绷的房企如何“笑着活下去”?

华夏时报记者 陆肖肖 北京报道


天气转冷,房地产市场也迈入寒冬。过去几个月来,活下去、降价、资金慌等成了楼市关键词。


今年以来,房地产市场的调控持续收紧,市场看空情绪浓厚,刚刚过去的“金九银十”暗淡落幕,大部分热点城市成交出现了环比的下行,整体市场低迷。


在冷空气的裹挟下,房企在寒风中瑟瑟发抖。“促回款、稳现金”成为企业共识,整体的投资态度趋于保守。


“金九银十”暗淡收官


“开发商年底着急回款,我们推出了几套特价房,特别优惠!”近期,《华夏时报》记者接到的房产推销电话增多,众多开发商通过特价房的方式暗暗降价。


开发商使出浑身解数吸引客户,北京平谷区一别墅项目推出了特价房优惠,其置业顾问告诉《华夏时报》记者,项目面临回款压力,原价470万的别墅现在仅426万,独门独院赠送车位,还可以首付分期。


下半年,企业让利意愿明显增强。从8月底恒大率先开启全国范围内8.9折降价促销,房企打折促销变相降价的项目增多,行业平均折扣达9.3折,住宅折扣最高达6.4折。


但开发商的花式促销并未起到多大作用。克而瑞地产研究中心提供的数据显示,2018年10月,29个重点城市市场成交量为2302万平方米,环比下降了6%,本月整体成交表现不及2018年月均。


对于近来的市场情况,58安居客房产研究院首席分析师张波分析,下半年楼市降温明显开始提速,房企降价的现象逐步增多,购房者的观望情绪也不断增强,从安居客的线上用户调研来看,购房者信心指数自7月开始一路下滑,10月相比9月又下降了4.2%,可以预计四季度楼市的降温大趋势不会改变。同时房企普遍对于后市并不看好,持“悲观论”想要“活下去”的房企不断增多,而降价则是最为有效的手段,以价换量大面积推开将是大概率事件。


房企销售减速


从前十月来看,房企的业绩表现尚可。克而瑞地产研究中心数据显示,TOP100房企整体销售规模近7.8万亿元,同比增长38.5%。从销售金额入榜门槛来看,百强房企各梯队入榜门槛较去年同期继续提升,TOP20至TOP50梯队房企竞争更为激烈。截止10月末,TOP20、TOP30和TOP50房企的门槛增幅均在50%左右。其中,TOP30房企门槛提升幅度最大。百强房企门槛则较去年同期增长31%至150.8亿元。


但单看10月份,市场转冷已经严重影响到了房企的销售业绩。百强房企单月业绩较9月环比降低10.5%。而与去年同期相比,百强房企单月业绩的同比增速自三季度以来也持续放缓,从7月58.1%回落至本月的26.1%。


其中,多家房企10月份销售业绩降幅明显,同比、环比双降。其中中国金茂降幅达59%。


另外,从全年业绩目标完成率来看,有多家房企面临着业绩压力。首创年初向800亿目标发起了的冲击,但前10月的签约金额仅有480.5亿元,完成率60.0%;绿城中国目前1154亿元的总销售额,距离年初1800亿的目标,还差35.9%;雅居乐面对1100亿元的目标,前十月销售金额为782.9亿元,完成率为71.2%。


对于房企的业绩表现,诸葛找房首席分析师陈雷告诉《华夏时报》记者,今年下半年,房企销售数据同比增速纷纷回落,一方面是由于市场下行,同时房企的销售行为受到严格限制和规范。另一方面很多品牌房企开始纷纷进行转型,发展多元化业务类型,开发占比逐步缩小,因此房企表面上来看,销售数据不太理想,但企业整体经营健康程度并未因市场下行而有较大影响。但调控并未有放松迹象,因此未来一段时间,市场还是会以目前较冷的状态为主。今年房企的销售额增速会收窄。


克而瑞地产研究中心预测,今年最后两个月,百强房企将加大供应力度。一方面,房企选择以价换量加速项目入市,并加强营销力度,尽早抢收业绩以完成全年的销售目标;另一方面,一些今年以来受城市限价影响延迟入市的项目,也将在年末大量入市,相关的企业业绩将受益增长。可见,百强房企最后两个月的竞争将尤为激烈。


房企投资趋于谨慎


在金融监管加强、去杠杆、去通道、信用紧缩的环境下,今年房企融资环境收紧,偿债高峰来临,企业能撬动的资金变少,作为资金密集型行业,房企的资金链变得尤为紧张,今年房企的日子普遍不大好过。


亿翰智库研究报告显示,从可用杠杆资金的角度来说,企业腾挪的空间已然非常有限,且因为资金的获取难度倍增,融资成本也随着水涨船高,已经有多家企业表示其融资成本从12%、到15%、18%不断攀升。房企发债利息也是一路走高,虽然今年房企发债通道没有被阻断,发债规模较去年有所增加,但是考虑到借新还旧的那部分规模,公司债融资渠道并不能解燃眉之急。


在市场降温、融资变难等现实面前,房企不得不“勒紧腰带”过日子,拿地也更加谨慎。据中国指数研究院数据统计,近期零溢价成交地块增多,三季度全国住宅用地零溢价成交地块占总成交宗数的比重为59.2%,较二季度提升6.0%。


另外,今年土地流拍情况大量出现,这也是楼市降温下行的重要信号。2018年前三季度,全国300城共流拍446宗住宅用地,总规划建筑面积5645万平方米,约是2017年全年流拍地块总规划建筑面积的1.8倍。从流拍占比来看,三季度流拍面积占总推出面积的比重为9.3%,达近年来的最高值。同时,从整体流拍规模来看,今年土地流拍已经达到了历史相对高位,全国热点地区土地市场整体降温。


张波分析,从国家调控的方向来看,依然还是严控资金流向房地产领域,开发商融资难问题还将持续存在,这是个不争的事实,央行几次降准并未有效缓解房企对资金的饥渴,同时房企发债的难度还呈现不降反升态势。随着调控深入、楼市降温,市场正不断从卖方市场向买方市场进行转变,明年房企的日子并不会比2018年好过。



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